Le statut du bailleur privé marque un tournant dans la fiscalité de l’investissement locatif. Inscrit dans la loi de finances 2026, ce nouveau dispositif vient remplacer les mécanismes comme le Pinel, avec une approche fiscale différente : la mise en place d’un système d’amortissement fiscal pour la location nue.

Concrètement, ce changement modifie la manière dont vous pouvez optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier. Mais il soulève aussi de nombreuses questions : qui peut en bénéficier ? Quels biens sont concernés ? Et surtout, est-ce réellement avantageux pour votre situation ?

Dans cet article, vous allez comprendre simplement comment fonctionne le statut du bailleur privé, quelles sont ses conditions d’application et dans quels cas il peut devenir un levierintéressant pour développer votre patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé est un nouveau dispositif fiscal introduit par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun dans la loi de finances 2026 pour encourager l’investissement locatif auprès des investisseurs particuliers. Il remplace le dispositif Pinel, arrêté au 31 décembre 2024. Il s’adresse uniquement aux investissements dans la location nue à usage de résidence principale.

Avec cette réforme, l’État cherche à :

• Relancer l’investissement locatif dans un contexte de tension immobilière 
• Encourager une offre de logements abordables 

Le ministre a estimé la création de 50 000 logements neufs par an avec ce nouveau dispositif.

Quelles sont les conditions à respecter pour les investisseurs ?

Le bailleur privé (ou dispositif Jeanbrun) s’applique à plusieurs types de biens immobiliers. Au 1^er janvier 2026, les conditions d’éligibilité sont les suivantes :

• Le logement doit être neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement)
• Le logement doit faire l’objet d’une demande de permis de construire déposée
• Les logements anciens avec travaux sont éligibles, à condition d’entamer des travaux de rénovation dite « lourde » et dont le montant représente au moins 30 % du prix d’achat

La performance énergétique est un enjeu central du bailleur privé : les logements neufs doivent répondre aux dernières normes en vigueur, comme la RE2020, et les logements anciens avec travaux doivent atteindre l’étiquette A ou B sur l’échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour bénéficier du statut, vous devez respecter plusieurs règles :

• Louer le bien non meublé 
• Le destiner à un usage de résidence principale du locataire 
• Respecter un engagement locatif d’une durée minimale de location de 9 ans

Le dispositif est pour l’heure en vigueur jusqu’au 31 décembre 2028.

Respect de plafonds de loyer et de ressources

C’est l’une des principales exigences du bailleur : l’investisseur doit respecter les plafonds de loyer Loc’Avantages et des plafonds de ressources locataires pour que l’investissement soit valide.

Bien qu’il soit possible d’investir en loi Jeanbrun sur l’ensemble de la France, les investisseurs doivent se baser sur le référentiel du zonage ABC, qui définit les communes en zone tendue locative, pour fixer leur loyer.

Voici les plafonds de loyer au m2 en 2025 :

Quels sont les avantages fiscaux du bailleur privé ?

Le cœur du statut du bailleur privé repose sur le système d’amortissement fiscal, jusqu’ici réservé à la location meublée. Ce levier fiscal permet aux investisseurs de reporter dans une charge déductible la dépréciation de leur bien, qui peut être déduite des revenus perçus. 

Cela permet de réduire la base imposable sur le long terme, et ainsi l’imposition globale. Il est possible d’amortir jusqu’à 80 % de la valeur du bien, les 20 % restant concernent le terrain dont la valeur ne déprécie pas avec le temps.

Le texte de loi définit un taux d’amortissement ainsi qu’un plafond annuel selon la nature du bien et la typologie de location :

Les taux annuels d’amortissement

Les plafonds annuels d’amortissement

Dans le cas de l’ancien avec travaux, les investisseurs peuvent imputer un déficit foncier de 10 700 € / an si le montant des travaux surpasse leurs revenus. Pour les rénovations énergétiques, le montant du déficit annuel peut monter jusqu’à 21 400 €.

Quelles sont les différences avec l’ancienne loi Pinel ?

Le bailleur privé remplace progressivement des dispositifs comme la loi Pinel. Mais ces deux mécanismes reposent sur des logiques très différentes.

La principale évolution concerne la manière dont vous bénéficiez de l’avantage fiscal.

• Pinel : réduction d’impôt directe 
• Bailleur privé : déduction via amortissement

Avec le nouveau statut, l’avantage est progressif sur le long terme.

Le Pinel reposait sur une logique d’engagement avec un avantage fiscal défini à l’avance.

Le statut du bailleur privé s’inscrit dans une stratégie patrimoniale durable et valorise la détention dans le temps.

Faut-il investir avec le statut du bailleur privé ?

Le statut du bailleur privé ne s’adresse pas à tous les profils de la même manière. Son intérêt dépend de votre situation fiscale, de vos objectifs et de votre stratégie patrimoniale.

Voici les cas dans lesquels il peut être particulièrement pertinent :

• Les investisseurs fortement fiscalisés : l’amortissement devient un levier efficace pour optimiser votre fiscalité sans dépendre d’une réduction d’impôt plafonnée.
  
• Les profils avec une vision long terme : le dispositif s’inscrit dans une logique de stabilité et de projection patrimoniale.