Le bail à construction est contrat établi entre un bailleur ou propriétaire d’un terrain et un preneur. Ce dernier loue le sol pour y édifier des constructions.
La clause contient des informations sur les concernés notamment la description du terrain mis en location, la durée du bail, les constructions à réaliser, le montant du loyer, la révision du contrat tous les 3 ans et les accords particuliers.
Il est important de mentionner si l’édifice va être destiné à une activité professionnelle, industrielle ou personnelle.
Le bail à construction est régi par l’article L.251-1 et suit le code de la construction et de l’habitation. Les litiges par rapport à la clause sont de la compétence du Tribunal de grande instance. Découvrez dans cet article les détails à propos de ce contrat.
Quelles sont les obligations du preneur ?
Construire
Le preneur doit obligatoirement édifier une construction sur le terrain qu’il loue. Il peut s’agir d’un immeuble ou d’une maison. Il doit garder la construction en bon état pendant toute la durée du bail. Dans le cas contraire, le propriétaire a le droit de tout reprendre sans rembourser ses dépenses.
Réhabiliter des immeubles ou terrain et assurer l’entretien
Le preneur est dans l’obligation d’effectuer des travaux d’amélioration si un immobilier est déjà bâti sur le terrain. Il est aussi de sa responsabilité d’entretenir correctement les édifices jusqu’à la fin du bail.
Respecter la durée du bail
La durée du bail est stipulée dans le contrat. Elle est généralement comprise entre 18 à 99 ans. Le locataire dispose d’une dizaine d’années au minimum pour terminer la construction et rentabiliser son projet.
Payer le loyer
Le preneur doit verser périodiquement un loyer au bailleur. La valeur est fixée par les deux parties avant la signature du bail à construction. Il est par ailleurs possible d’effectuer un accord selon lequel les édifices ainsi que le terrain reviennent entièrement au preneur à la fin du contrat.
Payer les taxes
Le preneur est le propriétaire des biens immobiliers imposables durant le bail. Il donc paye la taxe foncière correspondante.
Quelles sont les obligations du bailleur ?
Louer son terrain pour une longue durée
Le propriétaire est tenu de mettre son terrain à la disposition du locataire pour une durée entre 18 à 99 ans. Le contrat ne peut être ni réduit ni rallongé en dehors de cette fourchette. Si le preneur ne lui verse pas le loyer périodiquement, il peut demander une résiliation judiciaire du contrat. Son terrain lui revient avec les édifices construits.
Céder la propriété durant le contrat de bail
Le locataire est propriétaire des constructions édifiées sur le terrain jusqu’à la fin du bail. Toutefois, le preneur doit normalement remettre les droits de propriété au bailleur en fin de contrat, sauf accord contraire. Ce dernier bénéficie également des constructions et des réhabilitations effectuées.
Quels sont les droits du preneur ?
Le locataire bénéficie d’un droit réel immobilier. Il a la possibilité d’exploiter la surface et le dessus du sol.
Droit de réhabilitation
Le preneur a le droit de faire des améliorations ou des travaux d’aménagement sur les biens déjà construits sur le terrain pour son confort. Il faut quand même bien préciser la limite des réhabilitations possibles. Il peut par exemple enlever une cloison à l’intérieur d’un immeuble déjà bâti ou peindre les murs.
Il est cependant à noter qu’il doit tout restituer avant la fin du bail. D’autre part, il doit obligatoirement demander l’autorisation du bailleur s’il souhaite effectuer de grandes modifications irréversibles.
Droit d’hypothèque
Pour réaliser son projet, le preneur a le droit de mettre en gage les immobiliers à son compte. La validité de l’hypothèque ne doit pas dépasser la durée du bail, car au-delà de cette période, il n’est plus le propriétaire des constructions.
Droit de servitude
Le locataire a la possibilité d’octroyer une servitude pour un accès facile afin de valoriser le lieu et la construction.
Droit de sous-location
Le locataire a le droit de louer le bâtiment à des tiers sans dépasser jusqu’à la fin du bail. Les profits lui reviennent en totalité. Un bail commercial est alors établi entre le preneur et les utilisateurs du lieu.
Quels sont les droits du bailleur ?
Droit de résilier le contrat
Le bailleur a le droit de demander une résiliation du contrat si les engagements ne sont pas respectés. Le terrain lui est remis dans l’état actuel. Il ne paye rien au preneur par rapport aux dépenses déjà effectuées. La décision d’une annulation du bail de construction est annoncée par le tribunal.
Les avantages du bail à construction
- Le bailleur : ce type de contrat est rentable pour le bailleur, car son terrain est mis en valeur. Il jouit de plusieurs avantages économiques. Le locataire lui verse périodiquement un loyer dont la valeur peut augmenter jusqu’à la fin du contrat à l’issue duquel il bénéficie des constructions et des réhabilitations effectuées. Le propriétaire du terrain est aussi dispensé de diverses taxes foncières pendant la période du bail ;
- Le preneur : le bail à construction permet au preneur de réaliser son projet de construction sans acheter de terrain. Les dépenses liées aux constructions sont amorties grâce à une bonne gestion (en louant les bâtiments par exemple). Les revenus lui reviennent étant donné qu’il est le propriétaire des édifices pendant la durée du contrat. Par ailleurs, cela lui donne un réel avantage s’il souhaite effectuer un prêt bancaire.
Bail à construction : combien de temps et à quel prix ?
Le bail à construction est établi librement entre le propriétaire du terrain et le futur propriétaire des constructions. La loi prévoit que l’engagement entre les deux parties est valable pour une durée de 18 ans au minimum et 99 ans au maximum.
Le preneur et le bailleur décident ensemble du tarif de location du terrain. Il n’existe pas un montant préétabli pour le bail à construction. La valeur du loyer est modulable au cours des années.
Le loyer est révisé tous les trois ans, car la valeur du terrain et le revenu sur les constructions évoluent. D’ailleurs cet ajustement triennal du loyer est déjà mentionné en début de contrat.
Les deux parties ont la possibilité de rajouter une clause sur le contrat. Par exemple, le bailleur devient également propriétaire des édifices à la fin de l’engagement ou inversement. Ces détails doivent être notés dans le contrat pour éviter les litiges.
Qu’en est-il de la fin du bail à construction ?
Plusieurs figures se présentent à la fin du bail à construction. Généralement, les constructions reviennent au patrimoine du bailleur.
D’autre part, il existe un schéma où le locataire rachète la construction au propriétaire du terrain. Il se peut aussi qu’à la fin du contrat, les deux parties deviennent co-propriétaire.
Les hypothèques sont également annulées à la fin du contrat de bail. Cependant, il existe des cas où le locataire a consenti des baux commerciaux avec des utilisateurs. Il y aura un litige, car le propriétaire veut bénéficier de son patrimoine tandis que les commerciaux souhaitent renouveler leur contrat.
Quelle est la différence entre bail à construction et bail emphytéotique ?
D’abord, les deux baux font l’objet d’une publication foncière. Les contrats confèrent aux preneurs les droits réels immobiliers. Ils sont également de longue durée. Enfin, les preneurs sont libres de sous-louer la construction.
Par contre, le bail à construction oblige le preneur à édifier des constructions tandis que cela est facultatif pour le bail emphytéotique. Le locataire peut seulement effectuer une amélioration. Les biens reviennent immédiatement au propriétaire à la fin du contrat. Il n’existe pas d’autres schémas.
En résumé
Le bail à construction est un contrat liant le propriétaire d’un terrain à un locataire qui doit obligatoirement y effectuer une construction. Le contrat est établi pour une longue durée. Le non-respect des engagements peut conduire à l’annulation du contrat.
Tous litiges sont analysés par le tribunal judiciaire. Le locataire est tenu à verser un loyer périodique au bailleur dont le montant est révisé tous les trois ans en fonction de l’évolution et de la valeur des édifices. Les deux parties déterminent ensemble le prix.
Étant propriétaire des constructions, le locataire est libre de sous-louer les immeubles et donc d’établir un bail commercial avec d’autres entités ou personnes. Toutefois, il doit veiller à ce que la durée du contrat ne dépasse pas celle du bail à construction. Le locataire transfère normalement les droits de propriété au bailleur à la fin du contrat. Les édifices doivent être remis en bon état. Cliquez sur les liens suivants pour obtenir un modèle de bail à construction :
