Un bail rural est un contrat qui lie le propriétaire d’un terrain à usage agricole à un preneur. Ce dernier lui paye en retour un loyer régulier en monnaie ou en nature (une partie de la récolte).
Le bail, qui est régi par l’article L. 411-1 du code rural, dure au moins 9 ans. Il est conseillé d’établir un engagement par écrit pour mieux faire valoir ses droits en cas de litiges. Un état des lieux doit également être effectué avant la signature du contrat. Le preneur doit disposer d’une carte d’exploitant agricole.
L’unique signature du bailleur est valide seulement s’il ne partage pas les biens immobiliers avec d’autres indivisaires. Dans le cas contraire, un accord écrit des copropriétaires est nécessaire. Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le bail rural.
Quels sont les différents types de baux ruraux ?
Bail à 9 ans
Le bail à 9 ans est le contrat le plus court pour un bail rural. Comme son nom l’indique, il est valable pour 9 années. Il est renouvelé automatiquement à la fin de chaque période de 9 ans.
Le bailleur a le droit de rompre la clause tous les 3 ans à partir du moment où le preneur atteint l’âge de la retraite. La loi prévoit un préavis de dix-huit mois par rapport à cette annulation.
Il est possible de conclure un bail verbal pour ce type de clause. Cependant, il est recommandé d’établir un contrat écrit pour prévenir les éventuelles contestations. Il serait tout de même prudent de faire un enregistrement auprès des services fiscaux.
Bail cessible à 18 ans
Le bail cessible à 18 ans figure parmi les baux ruraux à long terme dont la validité minimum est de 18 ans, comme son nom l’indique. Il est renouvelable par tacite reconduction pour 9 ans, au moins tous les 5 ans. Le contrat doit être établi par les deux parties en présence d’un notaire.
Bail à 25 ans
Le bail à 25 ans est le deuxième bail rural à long terme. Ce contrat se distingue des autres dans la mesure où il ne peut être ni renouvelé, ni annulé, ni diminué. Il est toutefois possible d’établir au préalable une clause autorisant le renouvellement du bail dans le cas où les deux parties l’envisagent. La reconduction peut être à durée indéterminée. Dans ce cas-là, les deux côtés ont la possibilité de rompre le contrat avec un préavis de quatre ans.
Bail de carrière
Le bail de carrière est la dernière forme de bail rural à long terme. Il dure au minimum 25 ans et expire quand le locataire atteint l’âge de la retraite. Le bailleur a le droit de donner congé au preneur à l’issue de chaque période triennale. Le préavis est de 18 mois avant l’échéance. La réalisation du bail à carrière nécessite la présence d’un notaire. Cette convention est recommandée pour l’agriculteur qui consacre sa vie professionnelle à l’exploitation agricole.
Il est essentiel de bien vérifier au moment du contrat que le preneur soit âgé moins de 37 ans. Il est aussi conseillé d’ajouter une clause de tacite reconduction. D’autre part, le preneur a la possibilité de recourir à une cession de bail au profit d’un membre de sa famille.
Comment fixer le prix du bail rural ?
Le prix de la location est fixé lors de la signature du contrat. Les montants minimums et maximums sont mentionnés dans des arrêtés disponibles aux chambres départementales d’agriculture.
La surface exploitée, la durée et la région sont les éléments qui définissent le loyer. Par exemple, le tarif pour une parcelle de 1 Ha est de 70 € par an dans le nord-est de la France. Donc, il suffit de le multiplier par la surface totale exploitée pour connaître le loyer annuel.
Il est possible de payer le fermage sous forme de récolte. La quantité de denrées à céder au bailleur est définie par un arrêté préfectoral.
Il est aussi essentiel de savoir que le montant peut être majoré pour les baux à long terme. Il est conseillé de s’informer auprès des chambres départementales avant d’établir le contrat.
D’autre part, le loyer est révisé annuellement. Il est ajusté selon l’indice national des fermages. Les deux côtés ont le droit de réclamer une correction du montant si la valeur est inappropriée à celle mentionnée par l’arrêté. Il est possible de faire cette requête une seule fois. La lettre de demande doit être déposée auprès des directions départementales à la période triennale.
Quelles sont les conditions applicables pour arrêter un bail rural ?
Il est possible d’arrêter le bail pour différentes raisons avant l’échéance. À noter que toute forme d’annulation se fait par l’intermédiaire d’un huissier de justice.
Arrêt du bail à l’initiative du bailleur
- Refus du renouvellement : le propriétaire a le droit d’annuler le contrat pour loyer impayé et lieu mal entretenu. Pour le résilier, le bailleur doit suivre l’article 411-31 du code rural. Il doit informer le locataire au moins 18 mois avant la fin du bail par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Le preneur peut contester auprès d’un tribunal des baux ruraux dans les 4 mois qui suivent ;
- Refus du bail à durée indéterminé : le bail à 25 ans se renouvelle par un contrat à durée indéterminée s’il y a eu une clause de renouvellement. De ce fait, pour rompre cet engagement, le bailleur doit informer son locataire. Ce dernier dispose de 4 ans après la réception de la lettre pour libérer le lieu. Dans le cas contraire, le bail rural se termine sans reconduction à la fin de son échéance.
Arrêt du bail à l’initiative du preneur
Le locataire a le droit de rompre le bail rural pour différentes raisons. Il doit en informer le propriétaire par écrit 12 mois avant l’échéance.
- L’incapacité à travailler : l’agriculteur ou les exploitants ne peuvent plus assurer les récoltes pour cause de maladies ou autres. Cela conduit à la chute de la rentabilité ;
- Le manque d’effectif : le preneur est parfois obligé d’arrêter le bail rural, car il ne dispose plus de l’effectif nécessaire pour assurer l’exploitation agricole ;
- L’irrégularité des paperasses : le preneur est contraint de rompre le bail, car sa demande pour être exploitant agricole a été refusée. Le locataire a en effet besoin de cette autorisation pour pouvoir exercer dans les règles et en sécurité.
Quels sont les droits des héritiers ?
Héritier du propriétaire
En cas de décès du propriétaire, le bail rural reste valable avec les conditions et clauses notées dans le contrat. Il n’est pas nécessaire d’en signer un nouveau avec son héritier.
Si l’accord était verbal, l’agriculteur est tenu de justifier son activité et de présenter les versements du fermage au nouveau propriétaire.
Les modalités de résiliation doivent être respectées dans le cas où le successeur souhaite donner congé au locataire. Il a en effet le droit de reprendre l’activité s’il a les compétences requises.
Héritier du locataire
Selon la loi, le locataire a le droit de léguer l’exploitation à un successeur. Le bail ne doit pas dépasser les 25 ans dans ce cas.
D’autre part, il peut céder le fermage à un groupement d’exploitants ou autres. Toutefois, il doit avoir l’accord écrit du propriétaire. Ce dernier est entièrement libre de refuser.
Autres droits lors d’un bail rural
Il peut y avoir des imprévus durant le bail. Le propriétaire a le droit de reprendre ses biens. Dans ce cas, il doit avoir l’autorisation d’exploiter. Il ne doit pas louer ses biens immobiliers dans les neuf ans qui suivent.
D’autre part, le bailleur a le droit de vendre ses biens. Le locataire dispose de deux mois pour l’acheter si l’offre l’intéresse. Ce dernier doit posséder les conditions requises pour devenir le propriétaire de l’exploitation agricole. Il a le droit de poser une requête auprès du tribunal paritaire des baux ruraux s’il trouve le prix exorbitant.
Les avantages d’un bail rural
Avantages du bailleur
- Allègements fiscaux : avec le bail rural à long terme, le propriétaire peut avoir une exonération de 50 à 75 % de sa valeur. Il est exempté de l’impôt sur sa fortune immobilière si le paysan utilise les biens pour son activité principale.
- D’autre part, l’impôt sur la publicité foncière est à la charge du locataire.
Avantages du preneur
- L’indemnité de sortie de fin de bail : à la fin du contrat, il est probable que le locataire reçoive une indemnité de sortie de fin de bail. Il s’agit d’un dédommagement qu’il recueille suite aux diverses améliorations qu’il a effectuées sur le lieu. Cette compensation est régie sur l’article L. 411-71 du code rural. De ce fait, le propriétaire ne peut pas la renier. Elle est calculée en se référant aux travaux réalisés sur les bâtiments, et les œuvres supplémentaires utiles faites sur le sol ;
- La liberté d’annuler le bail : le preneur a le droit de rompre le bail sans devoir attendre la fin du contrat. Il envoie la lettre de résiliation, tout en respectant le délai du dépôt.
En résumé
Le bail rural est un engagement entre le propriétaire d’un terrain ou d’un bâtiment agricole et un preneur. La durée du contrat standard est de neuf ans renouvelables. Il est aussi possible d’établir un bail à long terme de 18 ans à 25 ans, voire même un bail de carrière où le locataire dispose du terrain jusqu’à sa retraite.
Les deux signataires ont le droit d’arrêter l’accord. Toutefois, ils doivent respecter les modalités de résiliation. À l’échéance du contrat, la clause est renouvelée automatiquement s’il n’y a pas eu une demande de congé.
En cas d’imprévus, le bailleur a le droit de décider de reprendre l’activité ou de vendre ses biens. Le preneur est prioritaire s’il est intéressé pour l’achat. Les formulaires pour établir un bail rural sont téléchargeables aux adresses ci-après :
