Afin de se faire un peu d’argent ou trouver de quoi payer certaines réparations, nombreuses sont les personnes qui désirent mettre en location leurs résidences principales durant leurs vacances ou durant les périodes où elles sont absentes. Mais comment procéder sans se mettre à dos l’administration ? Quelles sont les règles qui s’appliquent lorsqu’on veut louer sa résidence principale ? Lisez la suite de cet article pour en savoir plus.
Qu’est-ce qu’une résidence principale ?
Afin d’éviter les équivoques, la notion de résidence principale a fait l’objet d’une loi. Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, on entend par résidence principale un logement qu’occupe son propriétaire au minimum 8 mois par année. La loi indique toutefois que cette durée peut être réduite si son propriétaire s’absente en cas de force majeure, pour des problèmes de santé ou pour des raisons professionnelles.
Les règles à respecter pour louer sa résidence principale
La première règle est que vous devez être le propriétaire de votre résidence principale. Un locataire peut mettre en location sa résidence principale, à la seule condition qu’il dispose d’une autorisation écrite du propriétaire du logement.
En cas de mise en location de votre résidence principale, vous devez être absent. Vous ne pouvez pas louer votre résidence alors que vous y résidez. Le locataire doit avoir l’usage exclusif du bien qu’il loue. Vous ne pouvez pas seulement louer une chambre ou une partie de votre résidence principale.
Chacun des locataires de votre résidence principale ne peut y résider que pendant 90 jours. Votre résidence principale ne peut devenir la résidence principale du locataire. Certaines communes vont plus loin en imposant une durée de location de 120 jours par année.
Certaines copropriétés ont une règle qui interdit la location de sa résidence principale à des tiers. Si votre résidence principale fait partie d’une copropriété, vous devez vérifier que cette règle ne s’applique pas avant de mettre en location votre résidence principale.
Obligations administratives pour louer sa résidence principale
Les offres d’airbnb vous ont séduit et vous voulez gagner un peu de sous en louant votre résidence principale ? Sachez que l’administration a mis en place certaines règles pour éviter que certaines personnes louent frauduleusement des appartements en les faisant passer pour leurs résidences principales.
A minima, vous devez déclarer à la mairie de la commune que vous souhaitez mettre en location votre
résidence principale. Vous devrez également donner la preuve qu’il s’agit bien de votre résidence principale. Les autorités peuvent également mener des enquêtes pour vérifier que vos déclarations sont véridiques.
Vous devez ensuite faire une demande à l’Insee pour qu’elle vous inscrive dans le répertoire Sirène. A la fin du processus, elle vous attribuera un numéro SIRET que vous devrez communiquer au fisc lors de votre déclaration d’impôts. Les revenus que vous tirez de la location de votre maison sont soumis à l’impôt sur les bénéfices commerciaux et industriels. Ces revenus doivent être systématiquement déclarés au fisc. En cas d’oubli, vous devrez payer une pénalité.
Pour effectuer cette location saisonnière, vous devrez souscrire à une assurance qui couvre les dégâts éventuels que les locataires pourraient causer. Vous pouvez souscrire à une assurance spécifique ou demander à votre compagnie d’assurance d’élargir la couverture que vous avez.
Quels sont les risques que vous courez en louant votre résidence principale ?
En dehors du risque de voir votre logement endommagé par des vacanciers ivres, la location de votre résidence principale peut vous faire courir certains risques. Vous êtes exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux tant que le logement loué est votre résidence principale. Si ce n’est pas le cas, vous devrez payer un impôt sur le revenu et vous serez soumis à des prélèvements sociaux.
En cas d’abus, vous pouvez voir votre résidence principale être requalifiée en résidence secondaire. Avec cette requalification, vous pourrez voir vos impôts s’envoler et l’affaire pourrait devenir très peu rentable. La location a été permise à la seule condition qu’elle soit saisonnière.
Pourquoi autant de règles pour mettre en location sa maison ?
Avec l’avènement des plateformes de location saisonnières comme Airbnb, certaines personnes ont clandestinement transformé des appartements en machines à cash, sans pour autant payer les impôts qui vont avec. Des individus malveillants ont acheté de nombreux appartements qu’ils mettaient en location sur Airbnb, faisant ainsi une concurrence déloyale aux hôtels et autres structures de locations qui paient de lourds impôts.
C’est pour mettre fin à cette concurrence que le législateur a tenu à formuler ces règles. Si votre ambition est de louer votre maison toute l’année sur Airbnb pour en tirer de substantiels bénéfices, vous pourrez tomber sous le coup de l’une de ces nombreuses règles et être contraint de payer de fortes sommes au fisc.
Vous ne pouvez donc pas devenir riche comme Crésus en louant votre maison. Le Législateur a d’ailleurs pris les mesures nécessaires pour décourager ceux qui voudraient se lancer dans une telle entreprise. D’ailleurs louer sa maison devient très peu rentable si on déduit les impôts et l’assurance que vous devez obligatoirement souscrire.
POURQUOI LOUER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE ?
Prenons par exemple le cas où votre propre propriété n’est pas très fonctionnelle pour un nouvel emploi qui implique des déplacements fréquents, peut-être parce que vous habitez loin de la gare ou de la ligne de métro. Ou considérez l’hypothèse qu’un changement inattendu de vos conditions économiques fait naître le besoin de gagner un peu plus, pour joindre les deux bouts. Dans de tels cas, il est préférable de louer votre résidence principale, afin que vous puissiez déménager dans une zone qui répond mieux à vos besoins changeants et que votre propriété devienne une source de revenus utile durant une courte période.
Quand est-ce avantageux de louer sa résidence principale ?
Les professionnels qui se déplacent constamment à cause de leur travail sont ceux pour qui la location de la résidence principale est la plus intéressante. Ceux qui voyagent pour le travail ne passent pas 8 mois par an dans leur résidence principale comme l’exige la loi. Laisser une maison vide durant de longs mois n’est pas vraiment intéressant. Le bail à court terme est une opportunité de profiter des périodes pendant lesquelles la propriété n’est pas habitée, et c’est le seul moyen de générer des revenus à partir d’un appartement qui ne reste vide qu’à certaines périodes. Vous pouvez très facilement mettre en location votre résidence principale en vous adressant à la société de conciergerie UpperKey.
Est-ce économiquement intéressant de louer sa résidence principale ?
Certes, louer une maison a un avantage : celui d’avoir un complément de revenu, un rendement fixe. Mais faites également attention aux coûts que la location implique. En effet, sauf si le contrat de location en dispose autrement, les frais d’entretien consécutifs à la location, par exemple le badigeonnage des murs et la rénovation des salles de bains, carrelage, etc. incombe au propriétaire. Vous devrez donc en tenir compte afin d’évaluer la commodité d’une location.
Gardez également à l’esprit que les charges de copropriété ne sont que partiellement supportées par le locataire. En particulier, le propriétaire doit supporter les charges de copropriété suivantes :
- Service de nettoyage ;
- Fonctionnement et entretien courant de l’ascenseur ;
- Approvisionnement en eau ;
- Fourniture d’électricité pour les parties communes ;
- Fourniture de chauffage et de climatisation ;
- Purge des puisards et des latrines ;
- Fourniture d’autres services communs.
Quelle est la meilleure formule pour mettre en location sa résidence principale ?
Louer sa résidence principale pour de courtes durées est la solution qui présente le plus d’avantages pour le propriétaire.
Tout d’abord, vous pouvez disposer de votre bien à tout moment et vous pouvez également obtenir un revenu supérieur à celui d’une location longue durée. Parmi les avantages de la location à court terme, il y a aussi le fait que vous ne courez pas de risque d’impayés et que vous restez toujours en possession de votre bien. Donc si vous voulez aller y vivre vous pouvez le faire en peu de temps sans devoir envoyer des lettres recommandées ou engager des poursuites pour renvoyer les locataires.
Considérez qu’en louant votre maison pour de courtes périodes, vous pouvez gagner plus d’argent par rapport à une location longue durée. Vous pouvez obtenir une augmentation moyenne de 15 à 25 %, avec des pointes allant jusqu’à 50 % à certaines périodes de l’année. Cependant, vous devez veiller à ce que la maison soit louée le plus de nuits possible.
