Louer sa résidence principale : les règles à respecter

Afin de se faire un peu d’argent ou trouver de quoi payer certaines réparations, nombreuses sont les personnes qui désirent mettre en location leurs résidences principales durant leurs vacances ou durant les périodes où elles sont absentes. Mais comment procéder sans se mettre à dos l’administration ? Quelles sont les règles qui s’appliquent lorsqu’on veut louer sa résidence principale ? Lisez la suite de cet article pour en savoir plus.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Afin d’éviter les équivoques, la notion de résidence principale a fait l’objet d’une loi. Selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, on entend par résidence principale un logement qu’occupe son propriétaire au minimum 8 mois par année. La loi indique toutefois que cette durée peut être réduite si son propriétaire s’absente en cas de force majeure, pour des problèmes de santé ou pour des raisons professionnelles.

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Les règles à respecter pour louer sa résidence principale

La première règle est que vous devez être le propriétaire de votre résidence principale. Un locataire peut mettre en location sa résidence principale, à la seule condition qu’il dispose d’une autorisation écrite du propriétaire du logement.

En cas de mise en location de votre résidence principale, vous devez être absent. Vous ne pouvez pas louer votre résidence alors que vous y résidez. Le locataire doit avoir l’usage exclusif du bien qu’il loue. Vous ne pouvez pas seulement louer une chambre ou une partie de votre résidence principale.

Chacun des locataires de votre résidence principale ne peut y résider que pendant 90 jours. Votre résidence principale ne peut devenir la résidence principale du locataire. Certaines communes vont plus loin en imposant une durée de location de 120 jours par année.

Certaines copropriétés ont une règle qui interdit la location de sa résidence principale à des tiers. Si votre résidence principale fait partie d’une copropriété, vous devez vérifier que cette règle ne s’applique pas avant de mettre en location votre résidence principale.

Obligations administratives pour louer sa résidence principale

Les offres d’airbnb vous ont séduit et vous voulez gagner un peu de sous en louant votre résidence principale ? Sachez que l’administration a mis en place certaines règles pour éviter que certaines personnes louent frauduleusement des appartements en les faisant passer pour leurs résidences principales.

A minima, vous devez déclarer à la mairie de la commune que vous souhaitez mettre en location votre  

résidence principale. Vous devrez également donner la preuve qu’il s’agit bien de votre résidence principale. Les autorités peuvent également mener des enquêtes pour vérifier que vos déclarations sont véridiques.

Vous devez ensuite faire une demande à l’Insee pour qu’elle vous inscrive dans le répertoire Sirène. A la fin du processus, elle vous attribuera un numéro SIRET que vous devrez communiquer au fisc lors de votre déclaration d’impôts. Les revenus que vous tirez de la location de votre maison sont soumis à l’impôt sur les bénéfices commerciaux et industriels. Ces revenus doivent être systématiquement déclarés au fisc. En cas d’oubli, vous devrez payer une pénalité.

Pour effectuer cette location saisonnière, vous devrez souscrire à une assurance qui couvre les dégâts éventuels que les locataires pourraient causer. Vous pouvez souscrire à une assurance spécifique ou demander à votre compagnie d’assurance d’élargir la couverture que vous avez.

Quels sont les risques que vous courez en louant votre résidence principale ?

En dehors du risque de voir votre logement endommagé par des vacanciers ivres, la location de votre résidence principale peut vous faire courir certains risques. Vous êtes exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux tant que le logement loué est votre résidence principale. Si ce n’est pas le cas, vous devrez payer un impôt sur le revenu et vous serez soumis à des prélèvements sociaux.

En cas d’abus, vous pouvez voir votre résidence principale être requalifiée en résidence secondaire. Avec cette requalification, vous pourrez voir vos impôts s’envoler et l’affaire pourrait devenir très peu rentable. La location a été permise à la seule condition qu’elle soit saisonnière.

Pourquoi autant de règles pour mettre en location sa maison ?

Avec l’avènement des plateformes de location saisonnières comme Airbnb, certaines personnes ont clandestinement transformé des appartements en machines à cash, sans pour autant payer les impôts qui vont avec. Des individus malveillants ont acheté de nombreux appartements qu’ils mettaient en location sur Airbnb, faisant ainsi une concurrence déloyale aux hôtels et autres structures de locations qui paient de lourds impôts.

C’est pour mettre fin à cette concurrence que le législateur a tenu à formuler ces règles. Si votre ambition est de louer votre maison toute l’année sur Airbnb pour en tirer de substantiels bénéfices, vous pourrez tomber sous le coup de l’une de ces nombreuses règles et être contraint de payer de fortes sommes au fisc.

Vous ne pouvez donc pas devenir riche comme Crésus en louant votre maison. Le Législateur a d’ailleurs pris les mesures nécessaires pour décourager ceux qui voudraient se lancer dans une telle entreprise. D’ailleurs louer sa maison devient très peu rentable si on déduit les impôts et l’assurance que vous devez obligatoirement souscrire.